一、万达百货的“旧疾”到底在哪？
要判断前景，先看清病灶。
（图片来源网络，侵删）
- 选址红利消失：早期依附万达广场，享受流量灌溉；如今同城购物中心过剩，同一商圈出现3家以上综合体，分流严重。
- 品牌老化：女装、珠宝、化妆品三大核心品类里，60%品牌与十年前重合，年轻客群找不到“逛”的理由。
- 联营模式拖累：保底租金+扣点让品牌方负重前行，撤柜率年年攀升，空场又进一步拉低体验。
二、同行都在做什么？万达为何慢半拍
对比SKP、德基、太古里，差距一目了然。
1. SKP：用“买手制”制造稀缺
自营买手团队全球选货，限量款首发，**“买不到”成为最强社交货币**。
2. 太古里：把商场做成城市打卡点
开放式街区+独栋旗舰店+艺术装置，**日均客流30%为游客**，零售与文旅收入双轮驱动。
3. 万达百货：仍停留在“二房东”思维
收租、促销、会员积分三板斧用了二十年，**消费者感知价值趋近于零**。
三、翻盘的三大可行切口
切口一：砍掉“鸡肋”楼层，做深“垂类旗舰”
把原本五层压缩为三层，腾出空间做极致场景：
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- 一层：国际美妆+轻奢配饰，引入**小众香氛集合店**、**海外小众设计师快闪**。
- 二层：运动户外+潮玩，与得物、Keep合作打造**“线下体验仓”**，可试穿、可扫码直购。
- 三层：亲子家庭，引入**室内动物园+STEAM教培+母婴护理一站式空间**，延长停留时长。
切口二：把“会员”变“股东”，重构利益链
传统积分兑换已失效，万达百货可尝试：
- 付费会员：年费399元，享全年免费停车、专属试衣间、新品48小时优先购。
- 消费返“股”：会员消费额按1%折算为“万达百货成长基金”，**基金可抵现、可转让、可分红**，让用户与商场利益真正绑定。
切口三：用“数据”替代“经验”招商
过去招商靠人脉，现在必须靠算法：
- 接入美团、抖音、支付宝线下热力图，**锁定3公里内高潜品类**。
- 与天猫TMIC合作，**提前半年测试新品动销率**，降低试错成本。
- 建立“品牌健康度仪表盘”，**销售额、复购率、社媒声量三维评估**，末位淘汰。
四、最难啃的骨头：组织与资金
组织：从“物业思维”转向“零售思维”
现有团队80%出身地产，不懂商品。解决路径：
- 挖角头部百货买手总监，**给予商品采买决策权**。
- 设立“创新实验室”，**允许单店20%面积做试错性业态**，失败不计KPI。
资金：轻资产输出+REITs回笼
万达集团现金流紧张，百货改造不能“大拆大建”。
- 引入地方国资或险资做LP，**成立5亿元城市更新基金**，专项用于老店改造。
- 将改造后门店打包发行消费基础设施REITs，**提前回笼3-5年租金**，降低负债。
五、消费者到底还愿不愿意回来？
我们在北京、成都、厦门三地做了200份深访，得出三条关键洞察：
（图片来源网络，侵删）
- 90后：愿意为好逛+好拍买单，**但要求“品牌必须有社交话题”**。
- 80后家庭：需要“一站式遛娃”，**孩子玩两小时、大人顺便购物**。
- 银发族：对价格敏感，**但对服务极度挑剔**，免费轮椅、血压测量、代煎中药能显著提升好感。
六、时间表：18个月生死线
零售行业迭代速度以季度计，万达百货若想翻盘，节奏必须踩准：
- 第1-3个月：选定3家试点门店，完成业态压缩与品牌汰换。
- 第4-9个月：跑通会员“成长基金”模型，付费会员渗透率目标10%。
- 第10-18个月：试点门店EBITDA回正，启动REITs发行，复制到全国20家核心店。
七、尾声：留给万达百货的时间窗口
商业地产从增量时代进入存量搏杀，**未来三年将完成新一轮洗牌**。万达百货手里仍握有“核心商圈物业”这张王牌，只要敢对自己动刀，**用零售逻辑而非地产逻辑重构人货场**，翻盘并非神话。否则，等待它的将是被收购或沦为“地下一层超市入口”的命运。
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