一、政策底牌：调控还会加码吗？
“政策底牌”是判断房地产走向的第一把钥匙。2024年4月中央政治局会议罕见提出“统筹研究消化存量房产”，**意味着去库存被重新放到核心位置**。紧接着，自然资源部发文要求“商品住宅去化周期超36个月的城市暂停新增宅地出让”，**直接掐住供给端咽喉**。
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- **限购松绑**：天津、成都等核心二线全面取消限购，释放改善需求。
- **利率工具箱**：首套房贷利率下限取消，部分城市已出现3.35%的历史低位。
- **旧改货币化**：央行设立5000亿元专项借款，重启2015年棚改2.0版本。
二、供需天平：房子真的过剩了吗？
供需关系决定价格弹性。住建部最新摸底数据显示，全国城乡住房总量已达6.4亿套，**户均1.06套**，看似饱和，但结构性矛盾突出：
- **都市圈断层**：深圳住房自有率仅23%，鹤岗却超过90%。
- **年龄错配**：20-35岁刚需主力集中在东部，而空置房集中在三四线。
- **品质缺口**：2000年前建成的老旧小区占比达35%，电梯加装需求超200万部。
结论：**总量过剩掩盖了核心资产稀缺**，改善型产品仍存5-8年上行周期。
三、金融暗流：银行为什么突然“跪求”房贷？
2024年一季度，六大行个人按揭贷款余额罕见下降2700亿元，**银行资产荒倒逼房贷政策转向**。更深层次的原因在于：
- **抵押品贬值**：法拍房数量同比激增43%，银行被迫下调评估价。
- **提前还贷潮**：居民用3%的消费贷置换4.9%的房贷，银行利差被压缩。
- **开发贷收缩**：TOP50房企授信额度较2021年峰值缩水62%。
这种背景下，**“带押过户”全国推广、二手房交易周期从60天压缩至20天**，本质是用流动性换价格稳定性。
四、人口密码：出生率暴跌会摧毁楼市吗？
2023年出生人口902万，较2017年减少52%，但**房地产需求≠总人口**，关键看三大指标：
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- **城镇化增量**：每年仍有1200万农民进城，带来400万套住房需求。
- **家庭裂变**：离婚率17年连涨，2023年办理手续的284万对夫妻至少催生200万套租赁需求。
- **寿命延长**：60岁以上人口2.8亿，适老化住宅缺口达4500万套。
值得注意的是，**人口负增长对三四线冲击最大**，而长三角、珠三角的“人才大战”反而加剧核心地段稀缺性。
五、国际参照：日本失去的三十年会重演吗？
对比1991年日本房地产崩盘，中国存在三大本质差异：
| 维度 | 日本1991 | 中国2024 |
|---|---|---|
| 城镇化率 | 77%（见顶） | 66%（仍有空间） |
| 外汇管制 | 资本自由流动 | 每人每年5万美元限额 |
| 政府负债 | 62%（加杠杆空间小） | 79%（中央负债率仅21%） |
更关键的是，**中国住宅用地实行招拍挂制度**，政府可通过缩量保价，而日本当年大量土地被财团囤积炒作。
六、未来房价走势如何？——分化的六个维度
用“六维雷达图”预判不同城市走势：
- 产业厚度：半导体、新能源等硬科技聚集区（如合肥、西安）具备抗跌性。
- 土地财政依赖度：低于50%的城市（深圳仅8%）政策弹性更大。
- 租售比：超过1:300的城市（如厦门）存在泡沫挤出空间。
- 库存去化周期：低于10个月的新一线城市（杭州7.2个月）价格有支撑。
- 小学生增速：连续3年超过5%的区域（成都天府新区）预示长期需求。
- 地铁规划兑现率：在建里程/运营里程＞1.5的城市（长沙1.8）存在溢价预期。
七、普通人该如何操作？——三条反共识策略
当市场共识恐慌时，往往孕育结构性机会：
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- “老破小”博拆迁：重点布局已纳入住建部旧改台账的15万个小区，优先选择房龄25年以上、预制板结构的学区房。
- “烂尾楼”法拍套利：关注政府介入的“保交楼”项目，2023年郑州某停工楼盘法拍成交价仅为周边新盘45%。
- “商改住”政策红利：自然资源部已允许10个试点城市将存量商办改建为租赁住房，深圳南山某公寓改造后租金回报率从2.8%跃升至5.1%。
八、终极拷问：房地产还是经济支柱吗？
2023年房地产对GDP贡献率降至6.8%，但**关联行业（建材、家电、金融）合计占比仍超20%**。更隐蔽的是：
- 地方财政：土地出让金虽下滑31%，但专项债中仍有47%投向棚改、保障房。
- 居民财富：城镇家庭住房资产占比62%，价格下跌将引发“资产负债表衰退”。
- 货币创造：每1元按揭贷款可衍生3.2元M2，这个乘数效应暂无替代品。
因此，**政策目标不是消灭房地产，而是将其从“发动机”变为“稳定器”**，通过“三大工程”（保障房、城中村、平急两用）实现软着陆。
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