一、2024年酒店市场到底热不热？
先给出结论：全球酒店业已走出疫情阴影，入住率与平均房价（ADR）双双回到2019年水平之上。STR最新周报显示，2024年4月亚太地区RevPAR（每间可售房收入）同比增长18.7%，其中中国内地城市复苏最快，三亚、成都、西安的入住率已突破80%。
二、谁在推动这一轮增长？
1. 商务差旅报复性回流
跨国公司预算解冻，MICE（会议、奖励旅游、会展）订单排到Q3。北京、上海的高端酒店5月平均房价比2019年同期高出12%。
2. 休闲游“分段式”爆发
“周五下班飞、周日深夜回”的2.5天微度假成为常态，带动中高端精选服务酒店需求；携程数据显示，2024年五一期间，单价600-900元/晚的酒店预订量同比增45%。
3. 入境游政策红利
中国对12国试行免签后，上海浦东机场国际航班量恢复至2019年的72%，外宾入住占比由去年同期的9%升至21%。
三、酒店投资回报率怎么算？
答案：用现金回报率（Cash-on-Cash Return）与内部收益率（IRR）双指标衡量。
公式拆解：
- 现金回报率 = 年净现金流 ÷ 自有资金
- IRR = 使项目净现值（NPV）=0的折现率
举例：在成都春熙路投资一家80间客房的有限服务酒店，总投资万元，自有资金万，年净现金流万，则：
- 现金回报率 = 万 ÷ 万 = 15.4%
- 若持有5年后以万出售，IRR约19.8%
四、不同城市回报率差异有多大？
| 城市 | 单房造价（万元） | RevPAR（元） | 现金回报率 |
|---|---|---|---|
| 三亚海棠湾 | 28 | 1250 | 12% |
| 西安钟楼 | 18 | 580 | 14% |
| 苏州园区 | 22 | 720 | 13% |
| 昆明滇池 | 15 | 420 | 11% |
可见强二线城市核心地段反而比超高端度假区的现金回报更高，因为建造成本低、周转快。
五、2024年最值得关注的三大细分赛道
1. 存量改造（Conversion）
将老公寓、写字楼改造成酒店，单房改造成本可控制在8-12万元，比新建节省40%以上。上海静安某项目改造后第10个月即实现现金流转正。
2. 长住型酒店（Extended Stay）
针对外派员工、数字游民，平均入住7晚以上，减少前台人力30%。杭州未来科技城的长住产品出租率稳定在92%，ADR比同商圈传统酒店低15%，但坪效高出20%。
3. 电竞主题房
与腾竞体育合作，在客房内配置3080显卡、240Hz显示器，溢价可达35%。深圳福田某案例显示，电竞楼层平均房价1280元，比普通楼层高460元。
六、风险与对冲策略
自问：如果2025年经济再次下行怎么办？
自答：
- 锁定浮动利率：趁美元加息周期尾声，把70%贷款转为固定利率，避免未来利息飙升。
- 引入品牌保底：与华住、锦江签订“业绩对赌”，若RevPAR连续6个月低于预测值，管理费可下调20%-30%。
- 灵活空间设计：客房采用可移动隔墙，淡季时把两间标间合并成一间套房，提升溢价。
七、未来五年酒店资产退出的三条路径
1. REITs：基础设施公募REITs已扩容至租赁住房，酒店类资产最快2025年纳入试点，届时资本化率有望压缩至4.5%-5%。
2. 品牌并购：区域连锁集团仍在“买买买”，单体酒店溢价可达年EBITDA的12-14倍。
3. 资产证券化：把未来十年现金流打包发行ABS，融资成本比银行贷款低80-120个基点。
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