公寓市场到底还有没有增量？
**答：总量见顶，结构性增量仍在。** - **人口流入型城市**：长三角、珠三角、成渝都市圈每年净流入超20万人，租赁缺口持续扩大。 - **Z世代租住升级**：18-30岁租客占比已达68%，他们愿意为独立卫浴、智能门锁、社群活动溢价10%-20%。 - **政策托底**：保障性租赁住房REITs已落地，广州、深圳、厦门等地政府回购公寓做人才房，**去化速度缩短至3个月以内**。 ---哪些城市还有“剪刀差”红利？
**剪刀差=租金年涨幅-房价年涨幅＞3%** | 城市 | 租金年涨幅 | 房价年涨幅 | 剪刀差 | 备注 | |---|---|---|---|---| | 成都 | 7.2% | 2.1% | 5.1% | 天府新区人才补贴500元/套 | | 合肥 | 6.8% | 1.9% | 4.9% | 蔚来、比亚迪员工租住需求旺 | | 长沙 | 5.5% | 0.8% | 4.7% | 低房价基数，现金流更优 | **避坑提示**：沈阳、天津、青岛等北方城市剪刀差为负，**谨慎进入**。 ---公寓投资的三种赚钱模型
### 1. 长租现金流模型 - **核心指标**：租售比≥1:200 - **案例**：深圳南山35㎡LOFT，总价180万，月租7500元，**年化现金回报率5%**，跑赢大额存单。 ### 2. 短租溢价模型 - **关键变量**：城市商旅人次、淡旺季价差 - **操作要点**： - 与携程、美团签订保底协议，淡季保底价≥长租120% - 装修成本控制在1800元/㎡以内，**回本周期缩短至18个月** ### 3. 资产增值模型 - **触发条件**：地铁规划落地、学区划片调整 - **实例**：杭州萧山亚运村板块公寓，2021年2.2万/㎡→2023年3.1万/㎡，**增值41%**，期间租金覆盖60%月供。 ---如何识别“伪公寓”陷阱？
**四看一测**： - **看土地性质**：拒绝“商办改住”，产证用途须为“酒店式公寓”或“服务型公寓”。 - **看水电标准**：民水民电比商水商电**每年节省成本约1.2万元/套**。 - **看梯户比**：超过1:8早晚高峰等电梯超3分钟，租客流失率增加30%。 - **看物业运营**：优先选择有“长租公寓牌照”的开发商自持物业，如万科泊寓、龙湖冠寓。 - **测隔音**：用手敲击隔断墙，**空心砖墙体隔音＜45分贝**，租客投诉TOP1。 ---2024-2028年公寓投资的四个趋势
1. **REITs常态化**：保障性租赁住房REITs扩募至20城，**大宗交易流动性提升**。 2. **AI定价系统普及**：贝壳、自如上线动态租金算法，**空置率可压降至5%以内**。 3. **社群化运营**：剧本杀、飞盘俱乐部等公共空间溢价300-500元/月。 4. **碳中和改造**：绿色建筑认证公寓**租金溢价8%-12%**，且转让时估值更高。 ---实战问答：手里有100万，现在能不能All in公寓？
**答：分仓操作，50%核心城市+30%运营改造+20%现金防守。** - **50万首付成都双流**：30㎡双钥匙，上下层独立出租，**月租合计4500元**，覆盖月供后净赚1800元。 - **30万收购合肥老破旧**：改造成北欧风青年公寓，**装修后租金溢价60%**，18个月回本。 - **20万备用金**：等REITs二级市场回调时折价买入，**年化分红6%-8%**，流动性更强。 ---最后提醒：公寓不是“躺赚”资产
**持续优化**：每半年评估一次租金、空置率、竞品动态，必要时更换运营商。 **退出路径**：优先卖给“卖完住宅资格”的刚需或做民宿的个体老板，**比卖给投资客溢价高5%-8%**。
（图片来源网络，侵删）
评论列表