2015年房价整体呈“分化式”微涨，三四线城市去库存压力大，自住可买、投资需谨慎。
一、2015年宏观政策风向：从“抑制”到“托底”
2014年四季度起，央行连续降准降息，**“930新政”**与**“330新政”**把二套房首付从60%降至40%，营业税免征年限由5年缩至2年。政策信号很明确：中央不再一刀切打压，而是**“分类指导、因地施策”**。对一二线城市，政策松绑带来成交量快速反弹；对三四线城市，则意在**“去库存”**，但需求端并未同步放大。
二、一二线城市：成交量先涨，价格随后
1. 成交量为何提前启动？
限购限贷松绑后，**改善型需求**与**恐慌性入市**叠加，北京、上海、深圳月成交量在2015年3月即突破万套，环比增幅超80%。
2. 价格上涨的传导路径
- **地王频出**：一线城市住宅土地溢价率平均达47%，面粉贵过面包，预期被迅速抬高。
- **信贷宽松**：首套房利率普遍打9折，部分银行甚至给出8.5折，杠杆再次放大。
- **供应偏紧**：新增宅地连续两年负增长，库存去化周期降至6个月以下。
三、三四线城市：库存高企的“堰塞湖”
1. 库存到底有多大？
官方口径显示，全国商品房待售面积突破7亿㎡，其中**70%集中在三四线城市**。以营口、鞍山、潍坊为例，去化周期高达30个月，远超合理区间。
2. 需求为何迟迟不来？
自问：人口净流出、产业空心化，谁来接盘？
自答：本地改善需求早在2012-2013年透支，**新增人口不足**导致长期购买力断层。
3. 开发商自救三板斧
- **降价跑量**：部分项目直接打8折，送车位、送装修。
- **渠道下沉**：联合电商、中介下乡拓客，佣金点数提高至5%。
- **政府回购**：地方国资平台以保障房名义收购尾盘，缓解现金流。
四、购房者最关心的三个问题
1. 2015年房价会暴涨吗？
不会。**“稳”字当头**是主基调，一线城市涨幅或达10%-15%，三四线城市仍以去库存为主，价格持平或微降。
2. 三四线城市还能买房吗？
自问：是刚需还是投资？
自答：如果是**婚房、学区房**等硬需求，可挑现房、砍价10%以上再入手；若纯投资，**租金回报率低于3%**的项目直接放弃。
3. 房贷利率还会再降吗？
2015年6月28日央行再度降息0.25个百分点，五年以上贷款基准利率降至5.4%。业内普遍预计**下半年仍有1次降息空间**，但折扣力度不会继续下探，银行利差已逼近红线。
五、开发商策略分化：一线抢地、三线转型
万科、保利等龙头**回归一二线核心城市**，2015年上半年拿地金额中，一线城市占比超过55%。
中小房企则选择**“地产+”**模式：在三四线城市布局文旅、养老、产业园区，以运营收入对冲住宅去化慢的风险。
六、未来三年潜在风险点
- **美联储加息**：若美元走强，热钱流出，国内资产价格承压。
- **房产税扩容**：2015年8月房地产税立法进入全国人大预备审议项目，**试点城市或从沪渝扩至存量房市场**。
- **地方债务**：三四线城市土地财政依赖度高，若卖地收入持续下滑，**基建配套缩水**将影响区域价值。
七、给不同类型购房者的实操建议
刚需族
锁定**地铁口、学区房**两大硬通货，砍价时把同片区近三个月成交价打印出来，**每平米压价5%起步**。
改善族
优先选择**品牌开发商+现房**，关注物业服务质量，避免“高周转”项目后期维权风险。
投资客
一线城市核心区小户型仍可持有，三四线城市只看**人口净流入、产业导入**明确的区域，且**租售比≥1:250**才考虑。
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