2016年仓储行业整体运行概况
2016年，中国仓储业在宏观经济“L型”走势中完成了一次结构性换挡。全年社会物流总额229.7万亿元，同比增长6.1%，其中仓储环节贡献率首次突破14%。**高标仓、冷链仓、电商仓**成为拉动行业增长的“三驾马车”。
政策红利与监管环境
土地与税收双重松绑
- 国土资源部将物流仓储用地纳入**工业用地最低价标准70%**的适用范围，直接降低拿地成本。
- 财政部、国税总局联合发布《关于继续实施物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税优惠政策的通知》，**减半征收**土地使用税。
需求端变化：谁在改变仓储版图？
电商爆发带来的“小时级”库存
2016年“双十一”当天，天猫物流订单量6.57亿，同比增长40%。**前置仓、微仓**开始从概念走向落地，京东在北上广深等12个城市布设**300多个前置仓**，实现3公里内1小时达。
技术渗透：从“叉车+货架”到“算法+机器人”
自动化立体库的临界点
2016年国内自动化立体库保有量突破3200座，年增长率达28%。**AGV、穿梭车、货到人拣选系统**的采购成本下降15%，投资回报周期缩短至3.5年。
仓储企业如何转型升级？
路径一：资产轻量化——从“重持有”到“重运营”
传统仓储企业普遍面临**高负债、低周转**困境。2016年，普洛斯推出“基金+管理”模式，将成熟物业打包注入REITs，**回笼资金50亿元**用于新项目开发，资产负债率从65%降至48%。
路径二：服务纵深化——做“仓配一体化”总包商
以**怡亚通**为例，2016年其在全国运营380万平方米仓库，通过整合干线运输、城市配送、供应链金融，**单仓收入提升42%**，客户粘性显著增强。
路径三：数据资产化——把库存变成“流量”
菜鸟网络通过“物流云”连接**3000+仓库**，日均处理数据10TB，帮助商家实现**库存共享、智能分单**。某服饰品牌接入后，缺货率下降30%，库存周转天数从75天压缩至45天。
冷链仓储：下一个风口还是陷阱？
需求侧：生鲜电商的“生死时速”
2016年生鲜电商交易规模913亿元，同比增长68%。**冷库缺口仍达1000万吨**，但**租金溢价高达普通仓3倍**，投资回报看似诱人。
供给侧：能耗与标准化双重瓶颈
- 冷库电费占运营成本**35%-50%**，2016年碳排放交易试点扩容至七省市，**能效等级低于二级的冷库面临罚款风险**。
- 《食品冷链物流追溯管理要求》正式实施，**温度记录缺失一票否决**，倒逼企业投入WMS温控模块。
区域分化：谁在高标仓竞赛中领先？
2016年高标仓新增供应**60%集中在长三角、珠三角**，其中**上海、苏州、东莞**三地存量突破2000万平方米。中西部城市如**成都、武汉**凭借“一带一路”节点优势，租金涨幅达**8%-12%**，但空置率仍高于沿海15个百分点。
未来三年的关键变量
变量1：新能源叉车替代率
2016年电动叉车销量占比38%，**铅酸电池换锂电**成为主流，单台设备年节省电费1.2万元，但**充电桩配套不足**制约普及。
变量2：仓内机器人密度
目前每万平方米仓库机器人保有量仅0.8台，**亚马逊Kiva系统密度是中国的8倍**。随着国产机器人价格跌破20万元/台，**2020年渗透率有望突破5%**。
企业实战问答
Q：中小仓储企业如何切入自动化？
A：优先改造**高频拣选区**，采用**租赁模式**引入AGV，如快仓科技推出的“机器人即服务（RaaS）”，**按件计费0.3元/单**，无需一次性投入。
Q：怎样评估REITs是否适合自己？
A：关键看**物业出租率是否连续3年高于90%**、**租户行业分布是否分散（单一行业占比不超过30%）**，若两项均达标，可尝试**售后回租**释放流动性。
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