为什么选址决定商铺生死？
选址失误是线下门店倒闭的首要原因。一个位置能否带来稳定客流，取决于人流密度、消费力、竞争强度三大硬指标。很多老板只凭感觉拍板，结果装修完才发现门前是“鬼街”。
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如何快速测算真实人流量？
1. 工作日与周末分时段蹲点
早高峰、午休、晚高峰、夜间各抽15分钟记录经过人数，连续观察3天，剔除极端天气数据。公式：日均有效客流 =（工作日总和×5 + 周末总和×2）÷7×4。
2. 区分“过路客”与“目的客”
- 过路客：地铁站出口、公交站旁，转化率低但基数大
- 目的客：社区底商、学校医院周边，转化率高但时段集中
租金占比警戒线是多少？
行业共识：租金不超过预估月营业额的15%。举例：预计月销10万，租金红线就是1.5万。超过20%则现金流极易断裂。注意合同里递增条款，每年5%的递增五年后就是27.6%的增幅。
商圈生命周期怎么判断？
衰退期三大信号
- 主干道围挡施工超过半年
- 核心商场空置率连续三月上升
- 晚上九点主干道亮灯率低于60%
上升期验证方法
查看住建局官网的近三年土地出让计划，若周边有住宅/写字楼地块集中挂牌，未来两年人口必然激增。
竞争对手要盯哪些数据？
| 监测维度 | 工具 | 关键值 |
|---|---|---|
| 日均翻台率 | 大众点评“人气指数” | 餐饮类高于3次/日为佳 |
| 外卖销量 | 饿了么商家版 | 月销低于500单说明覆盖范围有限 |
| 促销活动频率 | 实地蹲点记录 | 连续两周无活动可能利润见底 |
房东套路有哪些？
虚假产权：要求看房产证原件并到房管局核验，二房东必须出示原房东授权书。
阴阳合同：备案合同写低租金少缴税，实际按高租金执行，发生纠纷时按备案价赔偿。
拆迁隐瞒：登录自然资源局官网查询“征地公告”，红线范围内一律不碰。
社区商铺VS商场铺怎么选？
社区铺
优势：租金低、客群稳定、可做外卖
劣势：夜间人流断崖、需养店期长
适合：早餐店、宠物店、生鲜超市
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商场铺
优势：客流集中、品牌背书、营销资源
劣势：扣点模式抽成高、装修标准严
适合：网红餐饮、快时尚、体验类业态
签约前必须确认的6个细节
- 房产证用途是否为商业用地（住宅底商需看是否住改商备案）
- 门牌号是否唯一且可注册营业执照
- 电力增容费用谁承担（餐饮需380V动力电）
- 外摆区域是否写入合同（避免城管突击）
- 相邻商铺竞业限制条款（防止隔壁开同业态）
- 转让费是否包含剩余租期（防止房东到期收回）
如何用数据验证选址决策？
开业前做最小化测试：用移动餐车或快闪店在目标位置试运营一周，记录：
- 日均销售额
- 客群年龄分布（观察+简单问卷）
- 高峰时段与预估是否匹配
若测试期日均流水能达到预估的60%，正式开店成功率超80%。
疫情后新增的选址逻辑
2023年起，消费者活动半径缩短37%，社区型商铺价值凸显。重点考察：
1. 三公里内常住人口密度（查看街道办流动人口报表）
2. 写字楼企业入驻率（低于70%则午餐需求锐减）
3. 小区封控应急预案（询问物业是否有保供商户白名单）
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