深超总，即深圳超级总部基地，自概念提出以来就备受瞩目。它究竟能不能兑现“世界级城市会客厅”的愿景？未来五年、十年又会呈现怎样的面貌？以下用问答式结构，层层拆解。
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深超总前景怎么样？
先看政策底气：2023年《深圳市国土空间总体规划》把深超总列为“中央活力区”唯一增量板块，意味着新增建设用地指标优先向这里倾斜。政府文件罕见用“全球资源配置中枢”来形容，可见定位之高。
再看产业厚度：目前已签约的总部型企业涵盖三大方向：
- 数字经济：腾讯音乐、OPPO国际总部、vivo全球AI研究院
- 绿色金融：招商银行理财子公司、平安碳中和基金
- 专业服务：普华永道华南总部、AECOM亚太设计中心
三条赛道共同指向“高附加值+高税收+高人才密度”，**预计2028年片区GDP贡献可达1800亿元**，相当于再造一个福田中心区。
深超总未来规划有哪些？
一、空间格局：一湾两岸三塔
官方最新公示的控规图显示，片区将形成：
- “一湾”——深圳湾内湾岸线全线贯通，打造公里级滨海生态长廊；
- “两岸”——北岸为产业总部集群，南岸为文化客厅与商业水街；
- “三塔”——C塔（400米）、B塔（380米）、A塔（350米）构成天际线锚点，其中C塔已确定为“深超总门户地标”。
二、交通网络：五轨四站两码头
问：上班族最担心通勤，深超总如何破解？
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答：2026年前开通的线路已板上钉钉：
- 地铁9号线西延、11号线二期、29号线一期三线交汇于“超总站”；
- 穗莞深城际南延线在片区内设“深超总北站”，实现1小时直达广州南；
- 远期预留的深港西部快轨将在B塔地下设站，15分钟直达香港中环；
- 深圳湾口岸码头升级为“跨境直升机+水上巴士”双枢纽，高峰期每10分钟一班。
三、生态基底：海绵城市3.0版本
深超总把“蓝绿比”写进硬性指标：**水体与绿地占比不低于45%**。具体做法：
- 所有建筑屋顶必须30%以上做光伏一体化；
- 道路采用透水沥青+雨水花园，年径流总量控制率≥85%；
- 深圳湾红树林保护区将向北延伸1.2公里，形成“城市森林—湿地—海湾”连续生态系统。
四、职住平衡：人才房占新增住宅40%
问：高房价会不会劝退年轻人？
答：政府明确“631”供应结构：
- 60%为市场商品房，但限价低于周边15%；
- 30%为可售型人才房，均价约为商品房60%；
- 10%为只租不售的科学家公寓，租期可签10年。
投资视角：现在进场晚不晚？
写字楼：2024—2025年是首轮交付潮，预租率已超65%。甲级平均租金预计首年即达280元/㎡·月，五年后有望突破400元。
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住宅：首批限价盘“深湾玖序”开盘即日光，中签率8.7%。二手倒挂价差约3万/㎡，**短期套利空间明确**。
商铺：滨海水街采用“底商+独栋”组合，只租不售，品牌门槛极高。已确认入驻的有茑屋书店华南旗舰、teamLab常设馆，**租金回报率预估6%起步**。
风险点：必须盯紧的三件事
- 产业落地节奏——若头部企业因宏观经济放缓推迟入驻，空置率可能超预期；
- 深港西部快轨批复——该线路尚未纳入国家铁路网规划，变数最大；
- 海岸线权属争议——部分填海区涉及航道调整，环保诉讼可能拖慢工期。
结语
深超总不是简单的“再造一个CBD”，而是深圳在全球城市竞赛中的关键落子。它的前景取决于政策兑现度、产业真实需求与资本市场信心三者的共振。对于企业与个人，**窗口期正在收窄：2024—2026年或是最后的低位入场时段**。
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