一、为什么房企纷纷拥抱互联网融资？
传统开发贷收紧、销售回款变慢，逼得开发商把目光投向线上。互联网融资的**三大吸引力**摆在眼前：
- 放款速度快：最快T+1到账，远胜银行动辄三个月的审批。
- 门槛灵活：小型项目也能拿到百万级种子资金。
- 数据透明：投资人实时查看工程进度，减少信息不对称。
二、主流互联网融资模式拆解
1. 众筹开发：把楼盘切成“股份”卖
平台把一套住宅拆成1000份权益，每份1万元起投。项目封顶后，投资人可选择：
- 按溢价回购退出；
- 转为购房款抵扣房款。
案例：某闽系房企在海南做的“海景公寓众筹”，**年化收益12%**，但前提是销售去化率必须达到70%以上，否则触发回购条款。
2. 供应链金融ABS：把应收账款变成债券
施工方、材料商把对开发商的应收账款打包成资产支持证券，在交易所挂牌。投资者买的是**未来工程款的现金流**。
亮点：京东金融曾帮助某TOP20房企发行5亿元供应链ABS，**利率比同期信托低2个百分点**。
3. 线上REITs：小资金也能做“包租公”
把已运营的公寓、写字楼收益权拆成份额，在支付宝、理财通等平台销售。投资人每月分租金，退出时转让份额即可。
注意：目前国内试点仅限**基础设施REITs**，商业地产版仍在等待政策开闸。
三、风险藏在哪些细节？
Q1：众筹项目烂尾怎么办？
答：看平台是否设立**第三方托管账户**。资金按工程节点拨付，一旦停工，托管银行可直接退款给投资人。
Q2：供应链ABS会不会遭遇“萝卜章”？
答：核心在于**确权**。头部平台会要求施工方上传合同、发票、监理报告，并通过区块链上链存证，杜绝造假。
Q3：REITs份额没人接盘如何退出？
答：优先选择**做市商机制**完善的产品。例如某物流REITs由券商提供双边报价，T+3可卖出，流动性接近股票。
四、实战：一家区域房企的互联网融资路径
背景：山东某本土房企需2亿元资金盘活商业综合体，传统银行只给1亿元开发贷。
步骤1：众筹解决启动资金
在“房XX”平台发起3000万元众筹，**以商铺三年租金收益权做质押**，2000名投资人参与，平均每人1.5万元。
步骤2：供应链ABS补缺口
将1.5亿元装修款应收账款证券化，**发行利率6.8%**，比信托便宜1.2个点。
步骤3：REITs实现轻资产
综合体开业后，把其中两栋公寓打包成REITs，**回笼4亿元现金**，资产负债率从78%降到52%。
五、投资人如何快速识别靠谱项目？
一张清单搞定：
- 查四证：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证，缺一个直接PASS。
- 看回购主体：若由房企母公司担保，需核查其**主体信用评级**，低于AA谨慎。
- 算现金流：用“销售回款/总投资”测算安全垫，低于30%风险高。
- 读尽调报告：重点关注工程进度照片是否带GPS水印，防止P图。
六、未来趋势：监管沙盒与数字人民币
深圳已试点**房地产融资监管沙盒**，允许众筹项目在限定区域、限定金额内运行。数字人民币的**可编程性**将让资金按智能合约自动拨付，彻底杜绝挪用。
对于中小房企，提前布局**线上投资人社群**、沉淀工程数据，才能在下一轮政策窗口期抢到低成本资金。
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