富力地产到底怎么样？先看基本面
问：富力地产的财务健康度如何？
答：截至2023年末，富力地产剔除预收款后的资产负债率约71.8%，较2022年下降2.3个百分点；净负债率降至123%，连续第三年下降。虽然仍处行业红线之上，但偿债节奏已出现边际改善。
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最新动态：债务重组与资产盘活双线推进
1. 境内债重组方案落地
- 展期期限：3+2模式，前三年仅付息不还本
- 增信措施：广州天河区两宗商业用地抵押
- 债权人通过率：75.8%（2024年4月投票结果）
2. 海外资产出售加速
2024年1-5月，富力已完成伦敦九榆树项目50%股权交割，回笼资金约12.6亿英镑；马来西亚柔佛州土地正与当地政府协商置换方案。
产品力解析：为何仍有人愿意买单？
问：在暴雷房企频出的当下，富力靠什么留住客户？
答：核心在于现房比例与城市更新经验。
现房销售占比超60%
2023年报显示，富力交付面积约1120万㎡，其中现房销售占比达63%，远高于行业35%的平均水平。北京富力首开·金禧璞瑅、太原富力天禧城等项目实现"交付即交证"。
旧改护城河
广州陈田村旧改（投资450亿）已进入回迁房建设阶段，预计2025年首批交付；西安鱼包头村项目拆迁完成率92%，这类长周期项目成为其土储"压舱石"。
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区域分化：哪些城市值得重点关注？
| 城市 | 2023销售额 | 主力项目 | 去化周期 |
|---|---|---|---|
| 广州 | 186亿 | 富力南驰·富颐华庭 | 14个月 |
| 太原 | 72亿 | 富力天禧公馆 | 9个月 |
| 哈尔滨 | 28亿 | 富力江湾新城 | 26个月 |
注：去化周期低于18个月为安全区间
潜在风险点：三个必须警惕的信号
- 商办库存高企：天津富力中心、重庆富力海洋广场等写字楼空置率超40%
- 美元债剩余规模：仍有49.4亿美元存续债，2025年1月面临首个行权高峰
- 三四线项目减值：镇江、舟山等弱二线城市项目计提减值准备同比增加17%
购房者决策指南：现在能不能入手？
适合人群
- 优先考虑核心城市现房的改善客户
- 能接受交付周期2年以上的旧改项目买家
避坑建议
查询途径：
① 住建部"房地产开发项目手册"系统核验预售资金监管情况
② 要求开发商出具《竣工备案表》后再办理按揭
③ 避开商办占比超30%的混合业态项目
行业对比：与出险房企的差异化生存
对比某闽系房企（2023年交付量仅320万㎡），富力的全产业链模式显现韧性：旗下设计院、建设集团、商业运营公司形成内部循环，降低外包成本约8%-12%。但对比龙湖等优质房企，其融资成本仍高出300-400BP。
未来展望：三条突围路径
路径一：REITs盘活 - 广州富力国际医院等基础设施资产已启动Pre-REITs筹备
路径二：代建输出 - 2024年已签约西安、郑州政府保障房代建项目，规模超200万㎡
路径三：债务置换 - 拟用北京富力广场等经营性物业收益权置换2026年到期债务
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