公寓式酒店介于传统酒店与长租公寓之间，既提供酒店式服务，又具备居家功能。对于投资人、房东与租客而言，最关心的问题无非两个：投资回报率到底有多少？到底适不适合做长租？本文用数据、案例与一线运营经验拆解这两个核心疑问。
一、公寓式酒店投资回报率：真实数字与测算模型
1.1 回报率到底怎么算？
业内通行的年化现金回报率=(年净现金流÷自有资金)×100%。注意，这里用的是净现金流，而非账面利润。
1.2 一线城市核心地段案例
- 物业：上海内环地铁口，建面45㎡，总价420万
- 装修+家具家电：一次性投入15万
- 年租金收入：日均价550元，入住率82%，年收入约16.5万
- 运营成本：物业、布草洗涤、OTA佣金、人工、能耗合计约6.8万/年
- 净现金流：9.7万
- 自有资金：首付210万+装修15万=225万
- 年化现金回报率≈4.3%
1.3 二三线旅游城市案例
- 物业：成都一环边，建面50㎡，总价180万
- 装修+家具家电：12万
- 年租金收入：日均价380元，入住率75%，年收入约10.4万
- 运营成本：4.2万/年
- 净现金流：6.2万
- 自有资金：首付90万+装修12万=102万
- 年化现金回报率≈6.1%
结论：核心城市回报率偏低但资产保值强；二三线旅游城市现金流更优，但需警惕淡旺季波动。
二、公寓式酒店适合长租吗？
2.1 长租与短租的收益对比
以成都案例为例：
- 短租：日均价380元，入住率75%，年收入10.4万
- 长租：同片区月租5500元，年收入6.6万
- 短租比长租收益高出约58%
2.2 为什么有人仍选择长租？
自问：既然短租收益更高，为何部分业主仍签年租？
自答：
- 省心：免打扫、免接待、免OTA平台纠纷
- 稳定：疫情、淡季、政策风险低
- 税务：长租按住宅缴税，综合税率约5%；短租需缴增值税、附加税、个税，综合税率可达12%
2.3 折中方案：中长租+灵活退
部分运营商推出“3个月起租、可提前30天退”的商务中长租，日租水平比短租低15%，比传统长租高30%，兼顾收益与稳定性。
三、提升回报率的三大隐藏技巧
3.1 动态定价：别把550元定成全年
利用PMS系统抓取周边竞品数据，周末溢价20%，展会期间溢价50%，一年可增加8%—12%收入。
3.2 降低空置：与旅行社签保底协议
与本地旅行社或企业客户签淡季保底入住协议，例如每年11—2月保证60%入住率，价格降至平日70%，整体收入反而提升。
3.3 税务筹划：成立小微个体户
以个体户名义运营，月销售额10万以下免征增值税，综合税负降至3%以内，比个人名义节省约7%—9%的税费。
四、长租场景下的装修与运营要点
4.1 装修：重收纳、轻装饰
- 长租客更在意储物空间：衣柜深度≥60cm，床下抽屉必不可少
- 墙面用可擦洗乳胶漆，减少翻新成本
- 空调选1.5匹变频，省电且噪音低
4.2 运营：把“酒店服务”降级为“公寓服务”
- 取消每日打扫，改为每周一次深度保洁
- 布草改为季度更换，降低洗涤费
- 配置自助快递柜、自助洗衣机，减少人工前台
五、政策红线与风险提示
5.1 消防许可
无论短租还是长租，建筑面积超过200㎡或房间数超过8间必须办理消防开业检，否则罚款5万起步。
5.2 居住证与学位
长租客户若需办理居住证或子女入学，房东需配合出具“实际居住证明”，公寓式酒店因商业性质可能被拒，需提前与街道确认。
5.3 贷款成数
公寓式酒店属于商业性质，银行按揭首付不低于50%，利率上浮20%—30%，资金杠杆远低于住宅。
六、未来三年趋势预判
6.1 产品细分：商务长租 vs 旅游短租
一线城市将出现“地铁口商务长租”与“景区短租”两极分化，投资前需先锁定目标客群。
6.2 运营商品牌化
中小业主将物业托管给轻资产运营商，后者提供统一装修、定价、客服，业主分成比例从70%逐步降至55%，但换来更高入住率。
6.3 资产证券化
REITs试点已向保障性租赁住房开放，未来公寓式酒店若纳入REITs底层资产，退出渠道将更畅通，资本化率有望压缩至4%以内。
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