2024中国房地产市场走势如何_房价还会再跌吗

2024中国房地产市场走势如何？整体呈现“筑底缓升、城市分化”格局，核心城市成交量有望温和回暖，但多数三四线城市仍处去库存阶段。

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政策风向：从“托而不举”到“精准滴灌”

问：今年调控会不会全面放松？
答：不会。中央层面继续强调“房住不炒”，但**工具箱已转向“因城施策、一区一策”**。具体表现为：

• **限购松绑**：杭州、成都等强二线城市局部取消或缩短社保年限；
• **利率下探**：百城首套主流房贷利率已降至3.8%—4.0%，历史低位；
• **城中村改造**：21个超大特大城市获专项借款，预计撬动万亿级投资。

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值得注意的是，**政策传导存在“时滞”**，从放松到成交反弹平均需要3—6个月。

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供需结构：谁在买房？谁在观望？

问：刚需和改善谁更积极？
答：**改善需求率先回暖**。贝壳研究院数据显示，2024年一季度120㎡以上户型成交占比升至38%，较去年提高7个百分点。

刚需画像

• 年龄：25—35岁
• 预算：总价150万以内
• 痛点：首付凑不齐、二手房议价空间不足

改善画像

• 年龄：35—45岁
• 预算：总价300—600万
• 痛点：卖一买一周期拉长、学区资源重新洗牌

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开发商因此调整推盘节奏：**核心区大户型“小步快跑”，郊区刚需盘“以价换量”。**

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价格走势：房价还会再跌吗？

问：全国均价会否跌破2022年低点？
答：**概率低于20%。**理由有三：

1. **土地成本托底**：2023年重点城市宅地成交楼面价同比仅降4%，面粉价难降，面包价难大跌；
2. **库存周期分化**：一线城市去化周期6.8个月，已低于警戒线；
3. **情绪修复**：3月居民中长期贷款新增6348亿元，为2021年四季度以来次高。

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不过，**部分人口流出严重的三四线城市仍有5%—10%的阴跌空间**，需警惕“有价无市”。

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区域扫描：哪些城市率先突围？

城市梯队	代表城市	回暖信号
一线	北京、上海	二手房带看量连续8周环比上升
强二线	苏州、武汉	土拍溢价率重回10%以上
普通二线	福州、济南	新房折扣收回2%—3%
三四线	洛阳、北海	仍以工抵房、特价房为主

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实操建议：**优先盯“二手房成交量连续三个月环比增长”的城市，这类市场底部更扎实。**

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房企生存：从“高杠杆”到“代建+轻资产”

问：民营房企还会暴雷吗？
答：**尾部风险未出清，但头部已现转机。**2024年1—4月，TOP50房企中民营企业债券融资占比回升至28%，较2023年全年提高11个百分点。

转型路径：

• **代建赛道**：绿城管理、朗诗绿色管理新签规模同比增40%；
• **商业REITs**：华润、万科旗下购物中心REITs平均派息率4.5%，高于十年期国债120BP；
• **车位去库存**：部分房企将车位打包成理财产品，年化收益6%—8%吸引业主。

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购房者筛选开发商时，**重点看“三条红线”是否连续两年绿档、经营性现金流是否为正。**

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未来变量：三大灰犀牛与一只黑天鹅

灰犀牛：

1. 人口拐点：2023年出生人口902万，若2024跌破850万，远期需求将进一步萎缩；
2. 房产税试点扩容：财政部已明确“部分城市具备扩大试点条件”，或抑制多套房持有预期；
3. 地方财政压力：土地出让收入占地方财政比重仍超30%，若卖地持续下滑，配套基建兑现度存疑。

黑天鹅：美元超预期走强导致外资撤离中国商业地产，2023年外资大宗交易占比已降至18%。

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给不同人群的实操清单

首次置业

• 盯紧“公积金组合贷”审批速度，放款快的小区议价空间更小；
• 选择“交付即交证”项目，避免烂尾风险。

改善换房

• 先卖后买：在二手房挂牌量超10万套的城市，平均成交周期180天，需预留时间差；
• 关注“认房不认贷”细则，部分城市二套首付可降至40%。

投资客

• 放弃“短炒”，核心区老破小租售比已回升至1:450，可转向长线收租；
• 对比“住宅与REITs”持有成本，后者免征契税、增值税。